Льгота по ндс управляющие компании

Уже более двух с половиной лет (1) в налоговом законодательстве существует льгота по НДС для компаний, осуществляющих управление многоквартирными домами, а именно, в соответствии с п. 3 ст. 149 НК РФ «не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории РФ…:

29) реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями…, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций;

30) реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями…, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).».

Вообще налоговая льгота по своему смыслу предполагает возможность для налогоплательщиков работать в более выгодных по сравнению с ранее существовавшими (до введения льготы) условиях и получения какой-либо налоговой экономии/снижения налоговой нагрузки. В настоящей статье попытается разобраться, в чем суть указанной выше льготы по НДС для управляющих компаний ЖКХ и какие преимущества может дать ее использование.

В отношении первой группы оказываемых управляющей компанией услуг (коммунальных услуг) получение какого-либо экономического эффекта от применения льготы, установленной подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ, заведомо невозможно. Это обусловлено принципами, в соответствии с которыми осуществляется нормативное регулирование тарифов на коммунальные ресурсы:

1) плата за коммунальные услуги начисляется жителям по утвержденным тарифам, изменять которые по своему усмотрению управляющая компания не имеет права;

2) расчеты с ресурсоснабжающими организациями управляющая компания производит по тем же самым тарифам, по которым она взимает плату с населения;

3) получение управляющей организацией какого-либо дохода от предоставления гражданам коммунальных услуг (в виде положительной разницы между суммами, начисленными гражданам, и суммами, подлежащими уплате РСО) законодательством не предусмотрено; какую сумму управляющая компания начислила жителям за коммунальные ресурсы, такую же сумму она должна заплатить поставщикам этих самых ресурсов.

Единственное, что меняется в случае, если организация решает (2) применять льготу, — это налоговый учет операций по реализации коммунальных услуг.

Если управляющая компания не применяет льготу, она: 1) выделяет НДС из платежей, начисленных населению, и уменьшает его на сумму НДС, предъявленную ей ресурсоснабжающей организацией, налоговая база по НДС получается равной «0»; 2) полученные от населения доходы, «очищенные» от НДС, компания уменьшает на понесенные ей расходы по приобретению коммунальных ресурсов (также уже «очищенные» от НДС), налоговая база по налогу на прибыль, а равно и сам налог на прибыль, составляют «0».    
При пользовании льготой выделения НДС из поступающих от населения платежей и принятия к вычету НДС, предъявленного ресурсоснабжающими организациями, не происходит; вся сумма выручки от населения признается доходом управляющей компании, а суммы (включая НДС), уплаченные за приобретенные коммунальные услуги, — расходами УК. Итого налогооблагаемая прибыль и налог на прибыль равны «0».

Как видно, никакой экономии денежных средств управляющей компании с связи с введением льготы по НДС в отношении коммунальных услуг не происходит; поэтому содержащуюся в подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ «льготу» вряд ли можно назвать льготой.

Что касается другого вида оказываемых управляющей компанией населению услуг (по содержанию и ремонту общего имущества в МКД), то нормативное регулирование цен на такие услуги осуществляется только в части взаимоотношений «УК — население». Так, на уровне муниципалитета устанавливается тариф, взимаемый управляющей организацией с жителей на содержание и ремонт (3). Стоимость же, по которой УК должна приобрести такие услуги у подрядных организаций, ничем не установлена. УК вообще может оказывать услуги по содержанию и ремонту собственными силами, не прибегая к привлечению сторонних организаций. Как следствие, у управляющей организации может возникнуть прибыль от оказания таких услуг (в виде разницы между платежами от населения и расходами на привлечение подрядчиков/на выплату зарплаты своим работникам).

Вместе с тем, сразу необходимо отметить, что обязательным условием применения льготы по подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ (освобождение от обложения НДС услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД) является привлечение для оказания таких услуг сторонних подрядчиков; соответственно, при выполнении ремонтных работ силами самой УК льгота не применяется. Чем было обусловлено принятие законодателем именно такого решения, не понятно; хотя на стадии рассмотрения законопроекта по ст. 149 НК РФ вопрос предоставления льготы вне зависимости от ресурсов, привлекаемых управляющими компаниями в целях оказания услуг по содержанию и ремонту (собственных или сторонних), поднимался.    

Идем дальше. Руководствуясь буквальным толкованием подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, можно сделать вывод о том, что применение льготы управляющими компаниями, приобретающими «ремонтные» услуги у сторонних подрядчиков по цене ниже, чем получаемые ими от граждан суммы платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, дает возможность УК получить экономию по НДС с суммы «наценки».

Однако на деле контролирующие органы предъявляют дополнительное условие для применения льготы по подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ (4): по их мнению, не облагается НДС реализация управляющей компанией услуг по содержанию и ремонту только по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ/услуг у подрядных организаций, с суммы положительной разницы необходимо заплатить НДС. К сожалению, такая позиция Минфина и ФНС, сводящая «на нет» возможные экономические выгоды от применения льготы, поддерживается судебной практикой (см., к примеру, постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2012 г. № Ф09-2727/12).

И все же, несмотря на очевидную бессмысленность анализируемой льготы (в той трактовке, которая была ей дана правоприменительной практикой), она может дать экономию по НДС, но только при наличии в конкретном жилищно-коммунальном бизнесе совокупности следующих условий: 1) управляющая компания привлекает для оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества своих собственных, подконтрольных ей подрядчиков; 2) эти подрядные организации находятся на УСН; 3) часть маржинального дохода, получаемого в целом в бизнесе, перераспределяется в пользу подрядчиков — чем больше это перераспределение, тем больше налоговая экономия. По сути льготой по НДС могут воспользоваться только те бизнесы, в которых разделение функций между самой управляющей компанией (выполняющей функцию по взаимодействию с населением и РСО) и ее подрядными организациями (непосредственно осуществляющими услуги по содержанию и ремонту) сложилось исторически; слепое дробление бизнеса на отдельные юридические лица с одной лишь целью получения налоговой экономии без наличия какой-либо деловой цели вряд ли может быть оставлено налоговыми органами без внимания.  

Как видно, законодательная попытка облегчить налоговое бремя, лежащее на предпринимателях жилищно-коммунальной сферы, через введение льготы, которая лишь кажется льготой, но на самом деле таковой не является, не позволила высвободить ресурсы, которые могли бы быть направлены на улучшение качества оказания услуг, поэтому управляющим компаниям стоит обратить взор на имеющиеся у них внутренние ресурсы и сосредоточиться на увеличении эффективности их использования, не уповая на государство и предоставляемые им «льготы».

______________________

  1. Данная льгота была введена в НК РФ Федеральным законом от 28.11.2009 г. № 287-ФЗ «О внесении изменений в статьи 149 и 162 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» и применяется с 01.01.2010 г.
  2. Пунктом 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщикам предоставлено право выбора: пользоваться льготой или отказаться от ее применения. Отказ от льготы возможен по заявлению организации, поданному не позднее 1-ого числа налогового периода, с которого она намерена отказаться/приостановить использование льготы.
  3. Оплата услуг УК по содержанию и ремонту общего имущества МКД производится по тарифам, утвержденным органом местного самоуправления, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли соответствующее решение об установлении размера платы самостоятельно (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
  4. Например, письмо Минфина России от 23.12.2009 г. № 03-07-15/169.

Минфин России разъяснил, что услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемые управляющей организацией, освобождены от налогообложения НДС. При этом, компании, занимающиеся данной деятельностью, имеют право не применять льготу по уплате НДС и включать налог в стоимость своих услуг (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11 ноября 2016 г. № 03-07-14/66213).

Напомним, что от налогообложения НДС освобождена реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Данные компании отвечают за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги. Льгота по уплате налога действует при условии приобретения таких работ у организаций и ИП, непосредственным образом выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги) (подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса). Исходя из логики данной нормы, без НДС могут продаваться только услуги управляющей компании, которая перед этим оплатила ресурсы для оказания таких услуг, но никак не произвела эти ресурсы сама. Если управляющая компания в ходе налоговой проверки не сможет представить документы, подтверждающие, что потребителям предъявлена стоимость работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества, соответствующая стоимости их приобретения у сторонних лиц, то налоговики посчитают, что льгота была применена не обоснованно и доначислят НДС (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 2 сентября 2011 г. № 03-07-14/89 «О применении управляющими компаниями НДС при оказании населению коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах»).

Финансисты также обратили внимание на то, что понятие «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» в налоговом законодательстве не предусмотрено. При его определении следует руководствоваться п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Вместе с тем, законодательство предусматривает, что налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации данных товаров (работ, услуг), вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения НДС, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.(п. 5 ст. 149 НК РФ). В случае отказа налогообложение его работ (услуг) осуществляется в общеустановленном порядке.

Добавим, что на практике управляющие компании часто отказываются от льготы и добавляют НДС в платежки на оплату своих услуг. В итоге население получает цену на 18% (ставка НДС) выше, чем это могло быть в случае применения льготы. Объясняется это тем, что компании, применяющие льготу, не могут возместить входной НДС от поставщиков ресурсов из бюджета. Им приходится включать сумму оплаченного налога в затраты, что снижает их прибыль.

Есть на свете два типа «индивидуумов», которые наивно полагают, что знают абсолютно всё и именно это сакральное знание помогает им выводить «на чистую воду» сотрудников управляющих компаний и ТСЖ. Первый тип – это собственники помещений и ненормальные общественники, которые поставили борьбу с УК и ТСЖ смыслом своей жизни, ибо другие смыслы, видимо, уже недостижимы. Второй тип – это сотрудники ФАС, которые после данных свыше указаний считают, что им пора включиться в борьбу за справедливость.

Не так давно глава ФАС дал поручение проверить обоснованность установления платы за коммунальные услуги в регионах. Честно сказать, именно ФАС должно без напоминаний следить за размерами тарифов естественных монополий и давать им «люлей» за необоснованный рост.

Но сотрудники ФАС на местах не совсем понимают, чем отличаются жилищные услуги от коммунальных и вместо тех, кто их «кормит» (РСО, если кто не понял), наехали на управляющие организации. Последних признали (внезапно) монополистами на отдельных МКД (но это ладно, крыша едет сейчас у многих) и фактически заставили УК уменьшить установленный собственниками размер платы за содержание жилого помещения на сумму НДС, который по мнению ФАС заложен туда необоснованно, так как по мнению сотрудников ФАС если есть льгота по НДС – цена должна быть ниже на размер льготы.

По мнению ФАС, если в договоре управления не указано, что цена включает в себя НДС – значит размер платы устанавливается без НДС…

Начнем разбираться:

Согласно пп.3 п.3 ст.162 ЖК РФ в договоре управления МКД должны быть указаны «порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги…».

Иными словами, ЖК РФ не регулирует порядок отражение в договоре управления включения/не включения НДС в стоимости услуг по договору.

Особенности обложения НДС стоимости работ и услуг по договору управления связаны с тем, что, что согласно пп.30 п.3 ст.149 НК РФ не облагаются НДС «реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги)».

С учетом норм пп.30 п.3 ст.149 НК РФ все услуги управляющей организации (далее по тексту – УК) можно разделить на две «группы»:

  1. Работы (услуги), облагаемые НДС по ставке 20%, при условии оказания данных работ (услуг) собственникам помещений в МКД без привлечения подрядных организаций (хозяйственный способ).

  2. Работы (услуги), необлагаемые НДС, при условии оказания данных работ (услуг) собственникам помещений в МКД с привлечением подрядных организаций (подрядный способ).

Обращаем ваше внимание, что при заключении договора управления МКД, УК не знает:

  1. какие именно работы в дальнейшем она будет выполнять хозяйственным способом, а какие с помощью привлечения подрядчиков;

  2. будет ли и дальше существовать льгота по НДС (все помнят, как государство всех кинуло в 2019 году с льготой по страховым взносам);

  3. какой режим налогообложения будет применяться в дальнейшем, так как если сегодня в управлении 10 домов, то через год их может быть 110 и УК «слетит» с упрощенки.

Поэтому «угадать», какую ставку НДС нужно прописать в договоре, управления попросту невозможно.

Но ведь в договоре управления что-то про НДС прописать нужно? А УК (ТСЖ) ничего про НДС в договоре управления не написали.

Что делать УК (ТСЖ)?

В такой ситуации паниковать не нужно.

Пользуемся позицией, высказанной в п.17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 №33. ВАС РФ указал, что если «в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

Загвоздка может быть лишь в том, что при применении льготы по НДС, указанной в пп.30 п.3 ст.149 НК РФ, сумму НДС, включенную в стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, невозможно определить по формуле:

НДС = Цена работы (услуги) * Расчетная ставка 20/120

В любом случае, в ситуации, когда УК применяет общую систему налогообложения и применяет льготу по НДС в соответствии с пп.30 п.3 ст.149 НК РФ, невозможно на конец какого-то месяца определить сумму НДС в составе статьи «содержание и ремонт» в силу следующего:

  1. Налоговым периодом по НДС является квартал (ст.163 НК РФ), следовательно, определить сумму налога «внутри» стоимости услуг УК за конкретный месяц попросту невозможно.

  2. В каждом конкретном месяце (своеобразный «отчетный» период перед собственниками, если исходить из стоимости работ и услуг в платежном документе) структура затрат УК и способы выполнения работ (хозяйственный или подрядный) могут серьезно отличаться, поэтому, некоей «стабильности» в части исчисления суммы НДС, нет по определению.

Фактически сумма НДС в составе работ (услуг) УК интересна только собственникам помещений в МКД, которые являются юридическими лицами и одновременно являются плательщиками НДС. Указанную сумму НДС они могут принять к вычету и тем самым уменьшить размер НДС, подлежащего уплате в бюджет. Такие собственники вправе обратиться в УК, и последняя в конце квартала может выдать им документы для вычета НДС.

Самое главное: если сумма НДС не обговорена в договоре, то в ситуации, когда УК (ТСЖ) «слетели» с УСНО повышать размер платы на НДС категорически нельзя, так как размер платы ранее был уже согласован.

Что делать собственнику – юридическому лицу?

Если в договоре управления НДС не выделен и не указана причина этого, попросите у управляющей организации пояснить, почему не выделен налог. Запросите документы, которые подтверждают основания для невыделения налога, например, копию информационного письма о применении УСН или уведомления об освобождении от уплаты НДС.

Процентов на 99,9 НДС в договоре управления не выделен ошибочно.

Ну и самое главное — относительно уменьшения размера платы на сумму «льготируемого» НДС, чего так жаждет ФАС и некоторые собственники.

Тезис 1. Цена согласованна сторонами в договоре управления или в перечне работ и услуг является твердой, если иное не указано в договоре (п.4 ст.709 ГК РФ). Эту стоимость не может менять ни УК, ни собственники, ни тем более ФАС.

Тезис 2. Льгота, заложенная в пп.30 п.3 ст.149 НК РФ (это к сведению ФАС) позволяет УК и ТСЖ делать стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества НИЖЕ. Отсутствие льготы автоматически сделало бы экономически невыгодным использование в качестве исполнителей по работам, связанным с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, юридических лиц и ИП, которые применяют упрощенную систему налогообложения, а ведь таких большинство. На стоимость «упрощенцев» пришлось бы сверху «накручивать» лишние 20% НДС, что однозначно не понравилось бы собственникам помещений в МКД.

Вывод: яркие представители ФАС и особо одаренные собственники, требуя снижения размера платы при использовании льготы по НДС, мягко говоря, не правы.

Ну, а если на вас по этому поводу «наехали» — обращайтесь к нам. Опыт сбора рюкзаков для отправки всех желающих «лесом» у наших юристов имеется огромный. Вся необходимая информация тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.